全国土地市场11月报：供应提升明显 但成交同比下滑约2成|流拍|限地价|住宅用地-欧洲杯足彩官网

本月观点

l?今年1-11月，全国重点监测65城共成交涉宅用地1973宗，卖地收入16980亿元，均较去年同期下滑2成左右。

l?11月地块供应数量明显提升，其中宅地合计推出宅地792宗、7436.40万平米，可建面积是10月份的3倍之多。主要是由于全国1-11月供地计划完成率不到70%，因此临近年末各地大量推出优质地块，以拉动年末土拍市场的成交量。依此计算原集中供地22城预计全年成交宅地将在1330宗左右，较去年同期减少15%左右，符合预期。

l?当前除一线城市外，原集中供地22城中已有18城取消限地价，但绝大部分地块依旧升温不明显，11月在取消限地价的地块中，15%以上溢价率的仅16%，底价成交仍然是主流，甚至流拍，土拍分化加剧。

l?房企拿地更加精准，拿地积极性将聚焦在优质地块。限地价取消后，企业需凭借资金实力获取土地，对于中小型民企而言，在优质地块上的拿地难度大大增加。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——冲刺年末供地计划，11月宅地供地量环比增两倍

11月，全国重点监测65城合计公示地块1930宗，合计规划建面16805万平米，地块公示量较10月骤增1.14倍，可建面积更是增加1.39倍。地块供应量的大幅上涨主要受宅地市场带动，58安居客研究院数据显示，11月重点65城合计推出宅地792宗、7436.40万平米，可建面积是10月份的3倍之多，同比也上扬13%。从实际出让情况看，11月成交各类地块756宗，合计规划建面5839万平米，环比、同比分别下滑14%和23%，其中，宅地实际出让242宗，基本持平上个月。

58安居客研究院分析师许之静指出，全国1-11月供地计划完成率不到70%，因此临近年末各地大量推出优质地块，以拉动年末土拍市场的成交量，一些之前在土拍市场上并不显眼的济南、天津、福州等城市近期大举拍地，但在取消限地价的政策下，土地冷热分化更加明显，仅个别地块热度上扬明显，但对整体土地市场的热度拉动不甚明显。

2、价格及溢价率——三四线城市土拍占比增大至楼板价下滑

11月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价2961元/平米，环比下滑25%，同比则上扬14%，其中，宅地楼面地价由上个月的万元以上回落至7180元/平米，环比跌幅达3成。从溢价水平看，近期呈现低位震荡，11月宅地溢价率为5.32%，较上个月的3.86%有一定幅度的上扬。

58安居客研究院分析师许之静指出，楼面地价跌至今年6月份以来最低主要是由于本月二三线城市土拍开始崛起，在土地出让金榜单中占据比重增大所致。受部分城市取消限地价影响，个别地块溢价明显，但对总体溢价水平拉动比较有限。

3、城市土地出让金成交排行——福州、苏州、合肥分列榜单前三位

从11月全国城市各类出让金榜单看，福州以23宗地的出让总量收金233.61亿元，成为本月出让金榜单的老大，剔除掉商办及工业等地块后，集中出让宅地18宗，其出让金额依旧达230.83亿元，稳居榜首。苏州、合肥的宅地出让金都过百万，分列宅地出让金榜单的第二、第三位。值得注意的是，本月各类地块top10榜单中出现了淮安、湖州、景德镇、扬州，这些三四线城市，临近年底由于该些城市前期拍地不力，供地计划完成度较低，导致年末加紧拍地，而这些城市地方平台托底则成为主流。

4、宅地流拍率走势——流拍率小幅提升，三个城市流拍率100%

11月，全国重点65城宅地流拍46宗，流拍率为16%，较上个月小幅提升。从具体城市看，涉及秦皇岛、威海、长春、哈尔滨、南昌、绍兴、昆明等16个城市。其中，秦皇岛、威海、长春这些城市更是流拍榜单上的常客。且这三个城市的流拍率又达100%，而上述提到的几个城市的流拍率都在50%以上。

58安居客研究院分析师许之静指出，流拍率高的城市主要集中在三四线等低能级城市上，这些城市以人口流出为主，而通过新增建设用地支撑地方财政并不是一个有效的方法。近期，部分三四线城市已经采取了用过商改租，即商办项目或地块改成租赁类住宅项目，来作为保租房的补充，为房企改变新的运营方向开辟了渠道。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——二线城市加速土地入市，地块热度分化加剧

二线城市加速土地入市，进入11月，原集中供地22城中的16个城参与土拍，剔除到纯保障房用地后，合计成交宅地114宗。福州、苏州、成都、南京、济南，5个城市的宅地出让量都在10宗以上。

值得注意的是，除一线城市外，当前已有18城取消了限地价政策。福州、合肥两地受追捧的地块比重较高。

福州11月共成交18幅宅地，分10日、18日、28日三批成交，其中，10日的3宗地块仍旧采用限地价模式，而后面两批次都全部取消了该限制，采用“价高者得”模式。从两批共15宗地块的出让情况看，有7宗地块溢价成交，溢价超过15%的有4宗，市中心优质宅地吸引众多房企竞逐，多幅地块溢价达25%，建发、保利悉数登场，久违的民企也现身土拍现场，打破了之前国央企包揽的情况。

同样的情况还出现在合肥，8宗地块合计吸金108亿元，平均溢价24.7%。

但绝大多数城市都是冷热分化，或者是直接“雷打不动”。

11月29日，苏州取消地价上限后的首场土拍分化较重，6宗地块仅1宗溢价，该唯一热门地块经过两个半小时120轮的拼杀，最终由北京金隅以28.97亿元竞得，成交楼面价39027元/平方米，溢价率30.09%。

成都亦是如此，11月拍卖的12宗地块均未设最高价，但地块分化严重：天府新区麓湖44亩地块热度最高，溢价率高达61%；青羊区蔡桥街道地块溢价30%，成华区槐树店地块溢价17%；其余地块底价或者几乎是底价成交，同时还有温江区两宗地块流拍。

而上半年热度非常高的南京，下半年以来热度逐渐走低，无论是有没有取消限地价，11月12宗地块全部底价成交。同时，济南、青岛、天津、无锡等城市均全部底价成交。

58安居客研究院数据显示，11月在还有限地价政策要求的26宗地块中，无一一宗地块触达最高价，而在88宗“价高者得”的地块中，底价成交占74%，0-15%溢价率的占10%，15%以上溢价率的仅16%。由此可见，取消限地价后，绝大部分地块依旧升温不明显，底价成交仍然是主流，甚至流拍，土拍分化加剧。房企拿地更加精准，拿地积极性将聚焦在优质地块。

?值得注意的是，11月22城全部参与了地块公示，合计公示有304幅地块，几乎是上个月的3倍，少部分地块10月份已进行出让。加上之前就有公示的地块，

预计12月份22城宅地出让数量将超过342宗，达年内最高峰，也会比去年同期增加80%左右。预计全年22城剔除纯保障房后，宅地成交宗数将在1330宗左右，较去年同期减少15%左右，符合预期。

2、拿地企业分析——取消限地价下，中小房企对于优质地块的争夺力被削弱

11月参与集中土拍的114宗涉宅用地中（剔除纯保障房地块），央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为7%、27%、40%、25%。央企比重明显降低，而地方平台和国企拿地比重再度增加。

本月地方平台托底比重较高的城市有成都、合肥、南京、济南、南京、无锡，武汉，长沙、郑州拿地比重都在5成以上。之前在限地价政策下，摇号给与国央企和民企获取地块的几率平等，但限地价取消后，企业需凭借资金实力获取土地，对于中小型民企而言，在优质地块上的拿地难度大大增加。