高认筹下，埋了“深坑”？|住宅|天湖|湖景|得房率-欧洲杯足彩官网

最近龙华的新盘，似乎给楼市带来了一丝暖意。

区域内的两个项目官方都给出不错的开盘数据，尤其是位于民治的天湖岛花园，在这种冷霜如凝的市场，还能吸引高认筹，这几乎让一众围观群众看得摸不着头脑。

那么到底是市场一直有韧性，还是超跌后买家们开始果断了？还是说项目品质超凡脱俗，得到了市场的认可？

说实话，新房卷是常态，但在极度卷的情况下，还能有高认筹，就没那么常见了。

12月3日位于民治的天湖岛花园，328套住宅，备案单价约6.7万-8.2万/平，总价区间约833万-1026万/套，在88折优惠下，吸引到217批客户，当天去化约102套。

从这个结果来看，项目似乎表现出了逆市的韧性。

因为项目开盘有两大阻力。

一是项目本身不怎么起眼，市场的关注度比较小，二是恰逢深圳北站的中洲迎玺开盘，市场所有的注意力都被中洲迎玺“一卷到底”85折吸引。

但就是这样，认筹还能吸引217批客户，卖掉约102套。

而这还不是最关键的。

更关键的是，论产品属性，整个项目是存在不少争议的。

首先是项目的剩余产权，1988年批的地，如今只剩45年。

其次项目推出的面积只有124平和125平，属于大户型，起步门槛比较高，放在内卷，以刚需客群为主的龙华，竞争优势并不明显。

第三是项目的得房率比深圳主流的得房率约75%还要低，得房率只有约71.7%，即使加上飘窗赠送得房率也只有约73.55%。

更重要的是，虽然项目最大的卖点是湖景，但先推出的1、2栋位置并不在湖边，而是靠梅坂大道一侧。

从实地考察来看，实际大概八九层以上看水库景观视野感受才会比较好。

因为后期花园中央还会有4栋总层高7层的小高层洋房，而1栋的03户型，朝东北方向看到的水库景观非常有限，基本看不到，2栋04户型朝西南，从客厅阳台往外看也看不到水库景观。

（天湖岛西北向视野）

但到目前为止（11月12日），项目的最新备案数据已经有30套，说明还是有不少人，认可这个项目的优势。

深圳已经很久没出现过湖景住宅。

从项目本身来看，水库景观和低密度是最大的优势。

“水库景房”，放在深圳来说，并不多，像这种一线的“水库房”就更少了。

放眼看，这些年深圳因为海岸沿线足够长，反而海景房更易诞生，尤其是经过几十年的发展，海岸线通过“填海”扩充了不少。

横向对比，这几年带湖景的住宅也就溪山君樾、龙岸君粼、大运万科城等几个项目。

更重要的是，天湖岛花园还是低密度的社区，容积率约2.37。

深圳这些年新建住宅，容积率基本都很高，甚至超过6都是常态了。

所以项目在短时间内，签约30套，还是有一定支撑力的。

如果抛开内部板块的因素看，项目的各项配套还挺齐全，是各项自住要素非常成熟的住宅。

比如楼下规划有小学，出门约600米就是地铁站，旁边就是星河world商业区，平常出行和生活都非常方便。

但如果从投资性的角度看，这个项目又很难有大的预期。

首先是小区周边大部分为老楼梯房社区居多，还有大面积的村委小产权，城市界面不够整洁。

这样就会导致两个客观结果。

第一项目周边焕新的可能性变得很低。因为项目周边城中村较多，比较集中，那么立项的旧改推进就不会太容易，更何况本身区域内的旧改更新项目就非常少。

就目前来看，前期的旧改项目，很多已经在慢慢落地，并且区域内的用地已经定性。

在土地开发相对饱和的情况下，十年内区域的状态很大可能都不会有什么大的调整。

这就意味着，区域内的成长性很难再有大变化。

第二由于老楼梯房社区居多，也间接导致了片区管理混乱，道路交通紧张。

比如项目所处的位置，被珠三角环线高速、梅坂大道、五和大道、民乐路包围，从民乐立交到南坑地铁站，步行距离短短2.2公里就有5个红绿灯。

这就非常容易导致楼盘周边交通路况拥堵，增加周边的交通管理压力和成本。

说句不好听的，“住进去了，英雄天天都难过梅林关”。

另外，也正是由于这种交通道路格局，又进一步切割了项目周边，让天湖岛花园处于被孤立的状态，导致享受周边资源的纽带也跟着被道路切割。

相应地，位置的价值也会跟着被切割，那么项目后期就很难跑赢大市。

最明显的，紧挨着天湖岛的滢水山庄除了楼龄超过25年、片区老旧，旧改推进缓慢以及物业较差、小区环境不尽如人意之外，位置割裂也是小区难在大涨行情中跟着涨的其中一大因素。

从滢水山庄成交历史来看，2020年5月成交单价的高峰在5万/平左右，但到了今年九月成交单价已经不到4万/平。2023年9月4日，滢水山庄一套73平户型成交总价277万，成交单价约3.79万/平。

所以如果从居住属性来看，天湖岛花园的面积太大，刚需够不着。

但从投资属性来看，土豪又可能会看不上。

英雄在想，到底是谁才愿意掏833-1026万的价格去接手一套出门就堵得不行的房子？

作者|骑猪英雄