沣东，机会已到|沣西|东新城|西咸新区-欧洲杯足彩官网

经历了2年多时间的回调之后，目前的西咸新区楼市已经回归理性。

而在这2年多时间里，产业的落地、配套的兑现，西咸新区的一些热点板块也正在进入到价值兑现期。

此时，我们不妨站在城市发展的角度、楼市的角度，关注西咸新区五大新城、能源金贸区的置业机会。

因此，近期地产房剑、直击西咸楼市将推出系列文章，聚焦西咸楼市。

在西咸新区五大新城中，沣东新城是距离主城区最近的，也是经济底子、城市基础配套底子最好的。

但是，在过去几年时间里，沣东的发展实际上跑输给了泾河新城、沣西新城等区域。

随着西咸新区与主城区基础设施互联互通建设的推进，以及沣东新城多个重点项目的即将建成、开建，凭借紧邻主城区的区位优势，沣东新城将迎来新的机会。

01

今年10月份开始，媒体上关注沣东新城的关注度明显增多。

这其中，关注度最高的就是阿房一路及辅线项目。

这个项目，是中心城区-西咸新区基础设施互联互通项目之一，也是连接西安主城区与沣东新城的东西向主要干道。从10月份开始，阿房一路及辅线项目的建设速度明显加快，已经进入到全面冲刺阶段。

这条道路的建设之所以提速，与西安国际足球中心即将投用有一点的关系。对于西安国际足球中心周边的路网来讲，复兴大道是南北向的重要路网，阿房一路及辅路则是东西向的主要路网。

除了阿房一路及辅线项目之外，复兴大道的全线贯通也已经进入倒计时，昆明路-连霍高速辅道快速化改造项目建设也在全力冲刺，西兴高速三桥至西吴段已经开启为期两年的封闭施工。而去年年底的时候，陈之路-科技二路项目已经建成通车，极大缩短了从主城区到昆明池板块的时间。

这些基础路网的建设，对于沣东新城的发展至关重要，这直接关系到人流、物流、商流的流通，以及项目的落地。

除了以路网为代表的基础设施之外，西安地标建筑之一的西安国际足球中心即将建成投用，2024年大家将在这里可以看到球赛。498米的中国国际丝路中心，也已经复工，也许这栋“中西部第一高”距离建成投用还需要一定的时间，但最起码让大家看到了希望。

另外，一张2024年沣东科统区部分新立项项目（不含续建项目和筹备中未公开的项目）分布图也引发了关注，这其中包括众多商办项目、总部项目、产业园区、配套项目等，这些项目如果在明年能够集中开工，接下来几年大家将会看到沣东科统区的大变化。

同样是在这几个月，除了西安天工电气新生产线项目、西安华中数控投产，中森电子、中船泛华-西部软件研发基地、云想科技中西部总部入驻沣东新城外，航天科工西北科技创新产业园（二、三期）、氢易能源二期、德飞聚能钠电池总部、沣东量子城、庆安集团航空发动机作动系统与战略新兴产业发展基地、中车长客西安研发分中心、豪迈机床西部总部、法本信息西部总部暨研发中心等项目也先后签约落户沣东新城。

你会发现，低调的沣东今年在埋头搞产业、搞互联互通基础设施建设，这些都为接下来几年沣东的发展奠定了基础。

毕竟，有产业才有就业机会，才能吸引更多的人，才能有未来。一个区域的发展潜力，最终还是要取决于产业。

02

当我们把目光聚焦到沣东的楼市时你会发现，在过去2年多时间里，同样是经历了楼市的回调，但与沣西、秦汉、泾河等几大新城各楼盘之间价格战猛烈不同的是，沣东的新房市场在过去2年多时间里则相对来说更为稳定一些。

实际上，在前几年的时候，沣东新城也曾经掀起一轮楼市热潮，融创、保利、绿地、蓝光、天地源、沣东地产等多家房企同时在沣东有项目在售的同时，沣东的房价也经历了一波拉升。

在2020年下半年的时候科统区板块的毛坯高层价格一度拉升到了1.9-2万元/㎡，自贸产业园板块的蓝光公园华府的而高层价格从2017年年中首开时的6500元/㎡左右一路上涨到了2021年初的1.45万元/㎡左右！

过去2年多时间，沣东的新房价格之所以没有出现踩踏行情，最核心的原因是在前几年的时候整个沣东的住宅用地供应非常少，导致过去2年时间新项目比较少。

从2021年年中到目前，在这2年半时间里，整个沣东新城新入市的项目，无非就是万科未来星光、华发长安首府（海逸长洲c区）、和平璟苑、国樾府。

同时，目前的沣东新城在售新房基本都是以大平层、叠拼类的高端改善产品为主，真正适合普通购房者的刚需、刚改房源少之又少。

由此也就不难理解，今年10月份入市的和平璟苑，在非品牌房企开发、2t4高层卖到1.7万元/㎡、2t2小高层卖到1.78万元/㎡的情况下，依然实现摇号的原因了！

因为，普通购房者置业沣东，实在没得选。

至于高端改善产品，那本身就非流量盘，卖的就是稀缺资源、产品品质，对于购房者来说价格并不是最敏感的影响因素。

当然，2020年左右在沣东房价高点时买入的购房者，再加上当时是利率高点，因此十有九亏。沣华熙城二手房挂牌价1万5、6，最低的1万3、4都有，保利和光尘樾也是如此；蓝光公园华府的高层二手房，曾经一度达到1.5万 ，如今1万2、3的一大堆……

这个时候，很多人不理解：为什么有的人亏损都要卖？

这主要是因为，对于很多投资客来讲，在前几年市场火爆的时候，投资往往会在多个城市买房，不断的加杠杆。但在这几年时间里，很多城市房价大幅下降，此时需要的是现金流来维持；还有，前几年经济好的时候，很多购房者也是不断加杠杆，但这两年经济不景气、收入不稳定等因素的叠加，资金吃紧的人也不在少数。

因此，大家只能选择亏损离场。

而此时，对于打算买入的购房者来讲，则在二手房市场迎来了捡漏与抄底的机会。

03

其实，回顾这些年西安楼市的发展，你会发现板块的轮动表现的非常明显。

当相邻的两个板块房价差逐步拉大时，购房者必然会涌入到房价低的板块；而当此前房价低的板块价格逐步上涨超过相邻板块时，购房者又会涌入此前离开的板块。

2021年，当沣东、沣西的房价与高新相差不大时，大家必然选择高新，放弃沣东、沣西。

而如今，当高新的毛坯高层普遍卖到2.5-3万元/㎡的时候，沣东、沣西房价经历回调后在1.5-1.7万元/㎡甚至更低的时候，沣东、沣西的性价比优势就出来了。

正如一句话所说：不是高新买不起，而是沣东、沣西更具性价比。

这种情况，对于接下来的沣东而言，是一个机会。

有时候就是这样，楼市不仅仅取决于一座城市、一个区域自身的发展，也取决于相邻区域的发展。

根据地产房剑、直击西咸楼市统计，目前沣东新城已经出让的住宅用地待入市项目共计有11个，这些项目除了自贸产业园板块的沣华熙郡是2021年4月份摘地之外，其余有9宗地主要集中于1年前的2022年11月、12月集中摘地，西安地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目则是今年10月底刚刚摘地。

从这些项目的分布来看，主要集中于三大板块：

• 科统区板块：沣东控股在这个板块有3个住宅地块储备，1个地块位于沣东新城第一初级中学西侧，2个地块位于西安国际足球中心东侧，2024年随着西安国际足球中心的投用，这个板块预计将会被热炒。
• 欢乐谷板块：经发地产、陕西交控、西咸能金实业的地块，在地铁5号线镐京站的两侧，距离欢乐谷比较近，这几块地的容积率均为2.0，容积率比较低，因此楼面地价比较高，均为万元楼面地价地块，将会开发高端改善产品。
• 王寺地铁站：沣东文化、朗诗、中国铁建&西安轨交的地块，则在地铁5号线王寺站两侧，这个板块刚好是沣东新城与雁塔未来产业城交汇处，几个项目扎堆也会带动这个板块的开发建设。

与前述9个项目三个一堆扎堆不同的是，沣东地产的沣华熙郡则在自贸产业园板块，陕文投的205亩住宅地块则紧邻西三环，稍显孤单。

自贸产业园板块，目前急需推进的是断头路打通，以及沣东五初、沣东二中的落地；陕文投的205亩住宅地块，则属于丝路国际电影城/陕西文化艺术博物院文化产业项目配套的住宅地块，文化产业项目建成之后，住宅项目价值将凸显。

从目前沣东已经发布的住宅用地出让计划来看，目前待出让的地块主要是华发长安首府北侧105亩地块、89亩地块，中建昆明澜庭东南方向176亩地块、56亩地块，阿房宫南地铁站南侧79亩三角地块，王寺地铁站旁53亩地块……

这些地块都集中在连霍高速以南区域了，整个自贸产业园板块基本没有商品住宅用地可供应了，科统区板块的供地将以商业、商务用地为主。

从这些可开发住宅用地的分布，可以关注一下沣东的买房机会。