北京楼市：这是北京最抗跌的房子|朝阳|东西城-欧洲杯足彩官网

说说近期市场的体验，最近有几个粉丝的买房情况跟大家分享一下，或许在方向和决策上能给你一些帮助！

案例一：

房子坐落于朝阳奥森，京师园小区，面积120.7平，南北3居，15层，优点采光视野很好，最初报价1390万（1390万这个报价是小区同户型中报价最高的一套），之后经过几轮调价，底价调到了1320万，最终以1296万的价格成交，周期6个月，降幅6.8%。

整个过程，有两个点值得关注和思考，第一点，当底价调整到1320万左右的时候，基本上平均一周左右的时间里就会出现一个买家跟业主见面约谈，这一点说明了什么？说明这个商圈以及这个小区，买家能承受的心理预期接盘降幅度就是5%～10%，到达了这个降幅范围就自然会有人出手了；第二点，也是最近很多人一直在问我的一个问题，什么时候是底部？什么时候出手最安全？这个问题也是要区别对待的，海淀的次新有可能安全边际是5%～10%，朝阳次新有可能是10%～15%，房山有可能是20%以上，商住公寓类有可能是50%以上，所以安全边际到底在哪，取决于你要买什么样的房子。

一直以来我都强调过奥森这个商圈的安全边际比朝阳其他区要高一些，主要是隐藏在这的购买力群体强大，奥森是“身在曹营心在汉”，虽说是属于朝阳，但是很多购买力却是在海淀，以京藏高速为界限，以东是朝阳，以西是海淀学院路，知春路，知春里，中关村、清华北大等，高科技和高等学府聚集地，而在这一带的海淀没有像模像样的好小区，所以这些改善型需求就有相当一部分溢到了奥森。

案例二：

房子坐落于海淀四季青，汤泉逸墅，面积197.39平，西南北，4层，挨着西四环有点吵，冬天冬至前采光会有些限制，西侧是 we house4层楼别墅，报价2080，经过几轮谈判最终以1880万的价格成交，周期2个月，降幅9.6%，据统计这个户型2022年5月份的时候成交价是2180万，与最高点对比降幅是14%，取中间值降幅是11.8%。

但是之后听说又解约了，具体原因不清楚，只是了解到这个业主是买了香山樾，所以比较着急，要求短周期，2周内要拿到1500万，所以价格才一降再降，如果按照平均值来看的话降幅11.8%，这个降幅值在海淀的次新当中也算是最高的了，海淀、东西城次新是整个北京的堡垒，最抗跌的产品，我们跟踪的这些产品的成交数据通常情况下降幅5%-10%，或者最多15%就一定会有人接盘了，如有降幅更大的，那一定是有特殊原因，个案不能做为普遍市场的参考值。所以，我们认为东西城以及海淀的这些好产品目前市场下正常的下降空间可能最多也就10%，特别好的小区也有更低的。

以上案例，大家仅供做参考，整体来看，海淀东西城次新最抗跌，成交记录跌幅也比较少，朝阳跌幅比较大，北京其他区域也没啥好说的，肯定都不如东西海次新，当然东西海的老破小学区房可不行，以事论事，大家做买卖决定的时候根据事实情况定夺吧。