上海楼市：市场格局巨变，部分区域开始上涨！|买房|闵行|二手房|星河湾|商品房|上海市|房屋成交总价-欧洲杯足彩官网

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套目前东川路这里自住 孩子上学也方便。置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600w 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰我们主要还是改善。

沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。

提问：沪叔，你好，预算300w左右，包括税和中介费。积分60.9左右，目前如果买二手房的话就是投资为主要目的，不会自住。希望近地铁，好出租，卖的时候好出手，对学区的要求不高，房子能是10年后的次新商品房最好

沪叔：你好，实事求是的说，这个需求如果买来自住比较简单，买来投资比较困难。600w下一批买个颛桥紫薇花园80多2房，一个月还1.5w，租7000，自己给8000付五贷五ok的。你买二手，首付300w，扣掉中介税费，首付270w，总价最多买个520w的小区，选择性也比较难的，次新房但凡是在外环内或者近郊的，单价现在又不便宜，有些比周边新房备案要贵的多，如果一定要买二手，这个预算选择近郊，首先看配套，其次看人群，再者看有没有连成片的较好商品房社群，那么以上三点判断下来。可以给你一个参考，你住上海西南

西南可以考虑九亭，龙柏（收租高），西北可以考虑南翔，上大，南大，浦东可以考虑周浦这些地方未来楼市收益相对可观。

提问：沪叔，你好，我刚需买房，买房区域锁定在浦西的板块中，其中我最中意闵行七宝，能否详细分析一下这个板块，这里的学区哪个更加厉害？

沪叔：你好，闵行七宝，位于外环，周围有泗泾和九亭，距离大虹桥和莘庄等核心位置也不是很远；交通方面，拥有9，6，10和12号线四条地铁线路，路面交通也很方便，板块交通是不错的。商业方面，在地铁9号线七宝站上覆盖了七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场三个大型的商业购物体，日常生活以及休闲娱乐都十分便利。教育方面，拥有民强小学，七宝外国语小学等优质的教育资源。均价7w左右的对口明强东校的一些项目，这批住宅周围的环境十分优美，居住质量算是较高的，而相对于明强西校区的对口房源，因为所处地环境一般，有飞机噪音等，重要的是西校校区的教育质量没有东校强，因此这片区对口的小区价格就会相对低一些，具体的选择还要看你的需求，但是七宝板块的确实值得安家置业。上海买房建议详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，本人今年在上海落户不久，遇上三价就低，现在也就只能买上250-350万房子，想早点上车，担心后面政策变动，更加难上车，这个预算在上海可以买房子吗？

沪叔：你好，可以买房，不过普遍集中在外环，你买房一方面要考虑上班通勤是否方便，另一方便要考虑未来升值空间大不大，不然现在买了，未来5年难出手，这个预算可以考虑在嘉定、临港、奉贤买，其他的崇明、金山不建议，不看好。

提问：沪叔，你好，18年在外地买套房亏的比较多，现在想出手也不想亏本买，今年在上海落户了，积分51分左右，买新房二手房都行，但是现在担心买房选不好，又亏了，都不知道该怎么买比较好呢？

沪叔：你好，一般买房一定要有下个买家思维，现在你买的这套房，未来买家是怎么看待的呢？其次是竞品思维，看看房子周围的二手房情况如何，大部分买房者，先上车后置换，未来置换的时候，出手这套房子的时候，下个接盘人喜欢很重要，基本上等5年后，00后购房群体占主流，这些年轻人对老破小，老破大，老公房不太会考虑，高品质的新房或者次新房，物业有保障、外立面新都会比较受欢迎。