“轻”舟难过万“重”山：万达的问题，其实比想象的严重得多|马云|王健林|房地产|现金流|商业地产|万达集团|合同销售面积-欧洲杯足彩官网

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

前言：

唐代大诗人李白在《朝发白帝城》中写道：

朝辞白帝彩云间，千里江陵一日还；两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。

既是写景，更是对人生的感悟。

对万达和王健林的发展历程而言，波哥觉得，大有“初读不知诗中意，再诵已成诗中人”之警示意味。

近期，万达的事情，在业界和媒体上出现的频率很高，大家都很关心老王能否挺过去这一问题。

原来基本都是ipo折戟沉沙的问题，现在在众多官媒等的采访调查和深挖之下，万达和王健林其中的众多相关问题，也慢慢浮出水面。

而让业界，大为惊讶。

比如，以前的租金和出租率存疑的问题；

比如，所谓的轻资产，实际上是万达体内左手到右手的一个障眼法；

比如，理财产品对现金流的吞噬，或是王老板走向困境的一个重大原因等等。

据众多事实显示，自2017年被监管层叫停海外投资、处理数千亿国内债务后，大肆甩卖而获得了新生，但是“胆子大”的王健林，似乎并未吸取教训，依然在地产圈内策马狂奔。

据“波哥看楼市”观察：

在业内第一个喊出“去地产化”的人就是王健林，而且还是多年多次这样去呼喊的，譬如：

◢2015年4月，据新浪财经报道：

近日，万达集团股份有限公司董事长王健林细述万达四次转型的前因后果，并展望万达的未来发展方向，透露了万达四五年内要去房地产化的消息。

万达要形成四大产业支柱，王健林总结了万达历史上的四次转型，第一次是从地方走向全国，第二次从住宅转向商业地产，第三次从单一房地产转向综合房地产。

他认为，最深刻的变化还是2004年开始的第四次转型。“这次是本质的不同，区别在两点：第一，企业的性质发生了根本变化，前三次转型无论怎么变还是以房地产为主，这一次是以企业服务业为主；第二，这次转型的变化跨度更大，万达不满足于在中国发展而走向了世界，我们对自己的要求是2020年提高20%~30%的收入，并且至少保证20%的收入来自海外”。

万达的第四次转型主要是从以房地产为主的企业转向以服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

王健林认为，房地产行业已经出现了拐点，“这个拐点不是v型的，它是l型的，供求平衡会持续相当长时间，8年~10年内房地产很难再回到‘买到就是赚到’的局面了，躺着都挣钱的局面过去了，不能再走依靠销售赚现金流的路子”。

“把万达四个产业做平衡了，互相依托和支持，形成良好的生态系统，不管我在不在，即使走一段时间都没有问题。”王健林说，“我一生最大的贡献就是创立了一个伟大组织，我不在了这个组织仍然在。”

“但我们分析，随着购物中心以及商业中心的发展，这个行业有很大的增长机会，也许将来能发展到800亿元甚至1000亿元，我们觉得它有增长空间”。

万达要成为一个服务业公司，谈及这次转型所追求的目标，王健林称，万达是有理想的企业，“如果没有理想就不会到现在还在奋斗”。

◢2017年1月19日，据21世纪经济报道：

“不动产虽然很赚钱，但是不动产的现金流不持续、不稳定，我们需要转型。”1月18日，大连万达集团的创始人兼董事长王健林在第47届达沃斯论坛的特别对话环节中表示，万达将“去地产化”，往旅游、体育、娱乐等方面发展。

对于“去地产化”的原因，王健林观点明确：“很简单，地产的现金流不持续、不稳定，不是一个万岁行业。”他继续补充道：“第二点，地产的估值比较低，我们是从长远角度来考虑。”

还有很多，就不一一摘录了。

彼时来看，王健林当时的理念还是比较超前的，在2015—2017年左右，就能提出这样的观念，当时把一众同行都搞懵了——当时，大家都在房地产领域玩得不亦乐乎，忽然王健林丢出这样一个观点，很多人都在侧目以视吧。

客观来讲，当时王健林的这个观点还是有一定的前瞻性的，只是，后来，在一系列的快速变化下，“去地产化”这一点，在万达和王健林身上，基本都变味了——依然是在房地产的本体和重资产领域内动作，去得扭扭捏捏，和明修栈道暗渡陈仓。

而严重打脸老王和万达。

再举一例来佐证一下，上述21世纪经济新闻显示：

“广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，万达出售旗下项目的根源，在于资产过重以及现金流创造能力下降。这导致万达不得不通过断臂求生来获得短期现金流，应对短期到期债务。

这一分析不无道理。近年来，万达不断推进轻资产战略。但在400多个万达广场中，仍有近300个为重资产项目。截至2023年9月末，万达商管的资产规模约为6116亿元，其中投资性房地产4617亿元，占比约75%。

如此庞大的重资产比重，带来的流动性压力和资产减值风险可想而知。在万达商管的投资性房地产中，因借款抵押受限的规模就超过了3000亿元，极大影响了资产流动性。”

再如，大公国际在一份报告中也表示，“公司投资性房地产公允价值变动收益占营业利润比重仍较高，其评估价值面临一定市场波动风险。”

这也是万达重资产占比过高的另一个见证。

有鉴于此，可以得出第一个结论：

万达和王健林所谓的“去地产化”和“轻资产战略”，十分的轻浅，故而被业内诟病不已。

有业内人士分析称——“290余家万达广场是重资产，这个数据有点超乎寻常，这跟万达之前吹牛说的基本完成轻资产转型，还是有很大的差异的。所谓的轻资产，不过是把负债丢给了地产板块，只是万达商管的轻资产。”

就如央媒对马云的客观定论一样——只有时代的马云，没有马云的时代！

王健林，也逃不过时代和趋势的碾压。

实际上就是，时代的局限性，会影响每一个人的境遇，王健林只是一个房地产公司的老板而已，没有那么神。

近期，有王老板几个门徒来质疑业界和我们对万达的客观分析，也是醉了——他们醉得不轻啊。

以老大的言行为自己的言行，如同被传销洗脑一般，太可笑了。

总结起来，即为——王健林喝着房地产的奶，又想以其羞涩腼腆之姿态，用自己嘶哑的声音去高唱轻资产的歌曲，其言不由衷之态清晰可见，令人唏嘘。

曾经，迷惑了他人；

如今，迷失了自己。

以上，为本文的第一个观点——万达和王健林，在轻重之间的思考和选择，在时代性和局限性之间浓重交织，是风动和心动纠缠不清的一个典型案例，值得大家去深度思考一下。

下面，再来说一下万达现金流的迷局这一个问题。

首先在万达地产、文旅和商管三大板块业务之间，皆为泛地产体系内的业务，为一奶同胞，血缘很近。

因此，必然会造成其体内的相互腾挪、系统设计、与相关勾连。

思想、视野和核心资源所限，人和企业，都有边界。

经上述21世纪新闻爆料称：

“在万达商管的资产构成中，最令人费解的当属庞大的理财产品规模。

万达商管是从2019年开始购买理财产品的，最初购买的规模相对不大。2021年，万达的交易性金融资产规模从上年末的60亿元飙升至190亿元，到2022年末又升至285亿元，今年9月末则再度攀升434亿元。大公国际在报告中解释称，这主要是理财产品投资增加所致。

今年前三季度，万达还有超过240亿元的“其他流动资产”，其中也包含不小的理财产品规模。

穆迪在近期的一份报告中提到，截至2023年9月底，万达商管拥有约660亿元的理财产品。但不确定能否及时调动这一现金来源用于偿债，特别是用于其离岸债务。”

这是什么意思？

国内官媒的调查数据和国际知名机构披露的数据，二者叠加下，可充分揭示出万达现金的一个主要去向。

由此可以解读出：

2021—2023年间，受限于当时的疫情和行业下行的趋势等，彼时万达和王健林，实际上是并不看好国内房地产的发展的，所以将大把现金投向了理财产品，同时，也可以反证一点，彼时王健林对港股ipo仍然有较大的信心，未考虑到现金流不足的问题。

故而，可以推断出王健林当时的想法——有国资和港资加持的ipo，近年应该可以完美达成。

可是，理想很丰满，现实很骨感。

而今，市场寒气依旧在，老王一步步被逼至悬崖边，断臂也不一定能够求生。

尤其，是在国内、港股和国际等媒体或机构的各类客观数据渲染之下，在消瘦身影之下的老王，其脸上的老年斑又快速增添了许多。

很难经得起这些数据的拷问，至此，老王的印堂感觉越来越发黑了。

地产板块的高负债尚未解决好，近年又急于去接盘其他同行的大卖场（如吃下河南建业多个商业项目等）、为推进万达商管ipo讲故事等，叠加上述理财产品对其现金流的掣肘等，入不敷出的情况，目前来看，已病入膏肓阶段了。

因此，有官媒把王健林的未来，做了一个初步的按语：

——万达，走向生死关头！

进则生，退则死，《黄庭经》有云，“生死之间有大恐怖，生于心，显于身”，一个房企和商人，对人世又有众多的留恋，能走到哪个层面，在规律之中，有许多的暗示。

据“波哥看楼市”思考和分析，万达和王健林的劫，并非一个简单的万达商管未能如期ipo的问题，一枝一叶关乎根本，特别是在下行周期中越发明显，古往今来和古今中外，如出一辙。

快70岁的老人王健林，骨削肉弱、心力难济，茕茕孑立、形影相吊之景象，日益凸显。

九天劫雷已近，是蛇、是蛟、是龙，给王健林的时间不多了。

按老人家的说法，就是：

——因果之中，自有其命数和定数。

人定胜天，在长时间轴里来看，皆为一颗要挣扎的心与梦。

当然，波哥，也希望看到一个不一样的王健林，但是，不知是否还有这样的机缘？

风流云动中，走马观花吧。

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