上海
大宁号称“北上海”之王。
但最近粉丝和我谈论，大宁正在遭受三大威胁，或将失去这个王冠！
然而事实真是如此吗？
01
第一大威胁是真如崛起，将把大宁的商业打趴下！
真如以前很拉胯，发展不如大宁。
但现在随着规划的落地，局面可能要发生反转了。
真如规划的商办体量很大，如果全部落地，将干翻大宁！
我们来比较下真如和大宁的大商业体量：
真如：中海环宇城max32万方 love大都会22万方 上海复悦荟4.3万方 绿地缤纷城6万方=64.3万方。
大宁：大宁音乐广场14.5万方 大宁久光中心商业18万方（未算办公16.8万方）、大宁国际广场商业9万方（未算办公17万方） 协信星光广场9万方=50.5万方。
这样一比较，大宁真的被真如超越了！
需要指出的是，中海环宇城max还包括了剧场，实际没有那么大，即将新开业给我们留下了期待。
而大宁国际商业广场、大宁音乐广场都是街区商业，冬天太冷、夏天太热，体验感不是太好。
大宁位置再好，毕竟是在沪宁铁道以北，轨交枢纽只有一条不比真如。
从定位上来看，真如是上海城市副中心，地位远比大宁高！
真如的崛起，确实对大宁造成了威胁。
第二大威胁是同属北四区的虹口北外滩、杨浦东外滩成为后起之秀，双双划进了caz，定位又比大宁高太多了！
闸北大宁这些年在北四区发展最好，资源配套最优，风光了数年后。
没想到突然杀出一个北外滩和东外滩，北四区的格局又将发生改变。
北外滩、东外滩如果真的崛起，无疑会对大宁形成威胁。
第三大威胁是西藏北路、中兴路进行片区更新，未来将连续开出新的商品房住宅，吸引一波中产。
这样大宁中产社区又受到了威胁。
真如、北外滩和东外滩争相崛起，又有西藏北路和中兴路城市更新。
大宁是不是要被虹吸了？“北上海之王”的宝座还能坐稳吗？
02
面对这么多威胁，大宁的未来不免得让人担忧。
但面对粉丝提出的问题，我却有不同的看法。
上海正在搞城市扩张，先后出现了很多的新兴板块。
但上海的发展从来都不是以牺牲其它板块为代价的，而是抓住了外来新增资源的几波红利。
首先是人口的时代红利。
过去30年上海人口翻了一倍，上海城区快速扩张，徐家汇、五角场、花木-龙阳路等相继崛起；
然后是改革开放引进外企的机遇，漕河泾、莘庄、虹桥开发区抓住机会又崛起了；
再是cbd时代，南京西路、陆家嘴、前滩、徐汇滨江开发了大量的办公楼，顺利划进了caz；
这几波机遇大宁都有份，虽没有成为caz，但：
发展了以大数据产业为代表的市北高新园区，亩产税收领跑全市开发区；
还发展了以大宁音乐广场为中心的商务区，吸引了很多企业资源的入驻，相应地开发了中产社区。
在2015年闸北的大宁又成功地和老静安合并了，双方合作共赢，“赤膊区”落后的面貌被改变。
大宁的种种机遇，非常难得，都是可遇不可求的，无法轻易复制。
而现在，时代的风口已经变了。
过去30年上海人口能快速翻倍，但未来30年这个红利不会再有了；
外资到来的风口也已经过去，大家在饭桌上都准备放下饭碗时，偏偏这时候真如拖沓地走来了。
真如的大商业很吸引人、建的办公楼也漂亮，但就是来的不是时候。
真如的绿地缤纷城、复悦荟都没人；而大宁的几大商场都是人气爆棚，对比鲜明。
真如的办公楼空空荡荡，而大宁的办公楼塞满了企业。
现在上海发展一个地方好像清一色地就是打造cbd、搞大商业。
但是在人口红利消失、消费降级、cbd过剩的当下，这个模式似乎玩不转了，以至于张江都要靠2.5产业来拉动了。
上海不缺办公楼，也不缺商场，市场蛋糕就那么大，都被大家分完了，晚来的就很吃亏。
大宁捷足先登，产业发展很完备，那些企业都是有区域性保护的，不会轻易地被其它区域虹吸走，持续给静安带来强大的增量。
虽然真如定位高、是城市副中心，但目前来看更像是一个空壳子，暂未带领普陀起飞，谈到对大宁的威胁还不至于。
前段时间普陀搞的一次招商会，赫然出现了一个婚纱摄影企业，成为重点项目被签约，懂的都懂：
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03
我们再来看看其它两个“威胁”。
虽然东外滩引来了美团、字节跳动、哔哩哔哩等大厂，看上去很光鲜亮丽。
但如今大厂裁员不断，互联网的红利时代早已不再，谁还敢去鼓吹互联网？
当然这些新企业的到来对东外滩来说是增量，肯定是好事。
只是像北外滩、东外滩这样的地方更多的是打造cbd。
不会批量开发住宅，没有什么房子可买，即使有也是豪宅，现在都冷冷清清的。
至于西藏北路和中兴路的城市更新，呈点状开发，周边老房子太多了。
即使更新完成，也不会形成像大宁那样的中产社区居住氛围。
真如也是这样，老房子居多，次新商品房少，居住环境不比大宁。
大宁是“北上海之王”，更因为其在北四区中配套资源与地理位置最优，是其它核心板块不可比拟的：
1、普陀的“天花板”长风，明显是长宁的“小跟班”，吸引的是长宁的外溢，客户具有地缘性；
2、虹口的瑞虹新城，在内环内位置最好商业也好，但是没有中产想要的学区，就剩下离北外滩近了；
3、杨浦的新江湾城，环境、品质和学区都好，但商业一般，更重要的是位置偏东北，市区客不一定去；
而大宁在北四区位置居中，中产改善辐射范围最广，客群来源可以是全市的。
更重要的是，大宁的配套几乎没有短板：
三甲医院上海第十人民医院、一梯队学校闸北实验小学；
大商业、大公园，地铁1号线和南北高架，在建还有20号线。
所以一圈比较下来，大宁是北四区中产最合适的选择。
大宁作为原来工厂拆迁整片开发的区域，城市界面很规整、很漂亮。
为了打造大宁，静安把工商局、人社中心都搬了过来，还修建了档案馆、体育馆。
大宁的商品房几乎都是2008年以后开发的，像这样的次新房放在北四区很稀缺。
要知道，大宁周边板块大多是上世纪70-90年代建造的老公房，大家改善只能往就近的大宁挤。
所以给了金茂府挂16万单价的机会，房价北上海最高；
慧芝湖花园、大宁瑞仕花园、宝华现代城、明园森林城市、上海滩大宁城等房龄新、涨幅又大。
虹口、杨浦带学区的房子都很老，而大宁房龄新的优势短期内无法被超越。
综合来看，大宁没有受到威胁，“北上海之王”不可轻易撼动！
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