旭辉建管：“定制化服务体系”，竞争代建赛道的核心利器 | 房企代建新探索系列访谈|房地产|旭辉地产-欧洲杯足彩官网

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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

旭辉建管今年以来发展迅猛，凭借过硬的专业能力、优秀的服务口碑，旭辉建管获得了委托方、市场及购房客户的广泛认可，更接连获得“中国房地产代建运营优秀企业”等行业殊荣。旭辉建管于2021年在上海正式成立。承袭与上百家优质企业“合作共赢”的基因，旭辉建管善于从委托方的需求出发，为政府、国有及私营企业、金融机构、个人投资者等资产所有方提供专业的房地资产委托开发管理服务。成立2年多来，旭辉建管发展迅速，已构建起辐射全国的业务版图，截止2023年10月底，旭辉建管累计在管项目超90个，累计在管总建面超1600万方，实现了商业代建、资本代建，政府代建等多种业务模式的全面覆盖。

*数据摘自旭辉建管官微

为深入了解旭辉建管在代建新赛道迅猛发展、表现优异的原因，本期，中指研究院有幸邀请到旭辉建管高层领导进行深度访谈。我们结合部分访谈实录总结如下：

代建企业应运而生，实现资产价值兑现

经过访谈，我们认为旭辉建管在踏入行业前对行业有非常清晰的认识，在需求端和能力端上的考虑，代建赛道是旭辉建管发挥实力的最优选择，旭辉建管认为：

房地产是⼀个永续市场，在长久的发展中，⼀定会延伸出很多相关赛道，代建便是其中之⼀。

从需求端看，过去几年，众多城投平台参与了土地市场的托底；很多小型开发商也持有了一些土地资产，作为投资主体，他们可能缺少专业团队和解题能力，以实现资产价值的兑现。因此，代建企业应运而生也是符合市场需求的，能够为土地资产方提供服务、补充短板，从而完善整个产业链。

从能力端看，代建从专业属性上，与传统地产开发是高度重合的，本质就是将开发商非常擅长的“盖房子”，进行经验和能力的拆解，再将专业能力、品牌资源等向委托方项目进行输送和赋能，从而创造价值，究其根本，代建提供的是专业服务，而旭辉建管具有这样的服务能力。过往二十余年房地产开发和持有物业的经营管理，让旭辉建管积累了大量的经验及资源，这些都是为委托方提供专业服务、创造价值的基础。

“定制化服务体系”，竞争核心利器

旭辉建管谈到行业未来，认为代建行业是充满“个性化”需求的“非标”行业，提供“定制化服务”是他们未来坚定不移的战略道路，只有根据每个项目的情况和委托方的诉求进行“量体裁衣”，才能真正帮助委托方以最优路径解题，从而取得最大的价值兑现，赋能委托方。

在旭辉建管看来，代建行业的本质在于以专业能力为资产所有者赋能，以精细管理为委托方创造价值，只有帮助委托方创造最大的价值与收益，才是代建企业的长期发展之道，也是委托方选择代建方的重要标准。但代建项目由于每位委托方、每个资产的属性和经营目标均不相同，操盘逻辑和经营路径也会大相径庭。因此，旭辉建管逐渐形成了“定制化服务体系”，能够充分发挥出二十余年房地产开发、资产运营领域沉淀的领先经验与资源优势，为每一个独一无二的项目提供定制服务，让项目的价值最大化，这些才是委托方最为看重的。

旭辉建管“定制化服务体系”包含四大核心优势，也是竞争代建赛道的核心利器。

优势一：资产管理视角的专业诊断。旭辉建管擅长以“投-融-建-管-退”全链条的资产管理视角，基于资产属性，为项目进行专业诊断，判断项目机会点、优势点、风险点等，助力委托方兑现价值、可持续经营。

优势二：复杂业态组合的星空体育网站入口官网手机版的解决方案。过往积累的大量住宅、商业、办公、租赁、公建等各个业态的操盘经验，令旭辉建管非常擅长多元业态组合下复杂地块的整体操盘，能够基于土地指标及属地市场，为项目的多业态组合寻求最优解。

优势三：全生命周期的价值创造。旭辉建管承袭20余年行之有效的“全维价值体系”及“全生命周期流程管控”，擅长以精细化管理为项目挖掘极致的投入产出比，为委托方创造额外价值。

优势四：全直管的专属项目团队。在总部，旭辉建管拥有一批从业超过15年的专业精英，为委托方提供卓越服务；在一线，拥有一批专业过硬、经验丰富的项目团队，均需经过系统培训和考核认证方可上岗。

以过去深耕城市为中心，有序辐射全国

经深度交流，旭辉建管凭借“定制化服务体系”已成功获取多个项目。目前，旭辉建管业务分布在上海、北京、广州、 深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都、合肥、珠海、昆明、无锡、宁波、石家庄等重点城市，其中长三角地区由于市场化成熟度高，过往区域深耕下积累的人才、品牌效应、资源也较为突出，是目前布局最多的区域。但旭辉建管并不会以冲规模为前提，去进行全国化扩张，反之还是会结合自身的能力特点，以过去具有深耕优势的城市进行优先布局，再以此为中心点向外辐射，在合理的管理半径下，并且是市场完全可覆盖的地区再进行布局，剩下的则是机会型布局。

沉淀项目口碑，提升品牌影响力

位于苏州的和悦塘前雅院项目是今年旭辉建管实践案例中，最为成功的项目之一。项目于2023年3月入市，首开即热销16亿，不仅是区域内价格天花板，更是创下苏州多项纪录：首开金额创相城区历史新高，并且开盘一个多月即售罄。

苏州和悦塘前雅院实景图

这个项目的典型性在于，通过发挥旭辉建管“定制化服务专家”的能力，以精准的产品定位成功解题，并且为项目创造了超预期的利润。项目操盘难度主要在于几方面：首先，板块内库存量大，多家知名品牌房企均有在售楼盘；其次，土地获取的价格，让项目利润空间承压，委托方希望打造200㎡起跳的终极改善产品，以实现产品溢价；第三，项目位于老城区，非苏州传统倒挂区域。

苏州和悦塘前雅院实景图

基于项目情况和委托方诉求，旭辉建管进行了详细的调研和资产诊断，发现区域内高净值人群总量有限，能承受200㎡城市顶豪价格的客户厚度不足以实现该项目的快速去化。最终通过多轮沟通，旭辉建管与委托方达成共识，根据客户厚度调整户型为169㎡、190㎡、220㎡三种面积段组合，最大化兼顾流速和高端改善的产品定位，并针对区域客户定制独一无二的“森系生活产品”，以前所未见的产品惊艳市场，打动摇摆客户，最终为委托方创造了超预期的利润空间。

苏州和悦塘前雅院实景图

行业愿景与建议

最后，我们问到旭辉建管对代建行业发展趋势的看法。旭辉建管提到，随着代建市场逐渐成熟，要立足长期稳健的发展，代建企业的口碑和品牌是根本性要素，也是旭辉建管不断努力的目标，团队、能力和人才是代建企业最重要的资产，盈利则是顺带的结果。放眼未来，代建行业的发展空间仍然很大，对于前景趋势，有以下几个看法：

1、政策支持力度有望继续提升，包括保障房、旧城改造、城市基础设施建设等逐步放量，有望为政府代建业务带来持续增量，未来可能迎来政府代建的高峰；

2、不良资产处置的需求会进一步增加，资本代建空间随之加大，因而资产管理或将成为代建服务需求的一大主体，代建范围可能衍生出融资代建、平台服务扩展等模式，通过引入代建方、资金方，也能够使不良资产被重新盘活；

3、随着房企纷纷入局代建，代建市场竞争会不断加剧。在投资与开发逐渐分离的趋势下，未来土地投资方或将成为主导，同时，兼具口碑、品牌和长期运营服务能力的房企，则能够以专业化的代建服务实现突围。

过去两年，旭辉建管搭载了行业发展的快车道，实现了自身快速成长。但纵观整个行业，仍有进一步完善和成熟的空间，对此，他们也有如下几点思考：

1、行业监管可进一步加强：代建作为新兴行业，仍需要不断完善和健全监管机制，尤其在代建企业的注册、资质审核等方面，希望有关部门可以进一步加大监管力度，确保行业内的企业合法、规范的经营管理。

2、行业规范及标准需进一步明确：当前，相比传统地产开发，代建行业仍缺乏通用、公认的行业标准和规范，希望有关部门能牵头，制定更加明确、细化的代建行业标准和规范，可涵盖企业的经营管理、质量控制、安全保障等方面，以帮助整个行业更健康地发展。

3、企业需加强人才培养和技能提升：代建行业虽然与地产开发有着较强的业务关联性，但对从业人员的人才画像存在显著差异，作为代建企业，应加大对员工培训和技能提升力度的同时，更应从代建的业务属性上，加速帮助传统地产人顺利转型，切实提高整体员工的专业素质和行业水平。

4、支持科技应用和创新发展：代建企业积极采用先进的科技手段，可大幅提升施工效率和工程质量，在此基础上，希望主管单位能够给予企业一定支持，推动代建行业的科技创新和发展。

5、行业间需加强协作与合作：优质代建企业之间可加强合作和协作，形成资源共享、优势互补的格局，发挥各自所长，共同创造价值。

6、支持优质代建企业发展：针对口碑、品牌、专业服务等维度均较为优质的代建企业，希望主管部门加大对其支持力度，通过财政、税收等方面的优惠政策，予以一定的资金、土地等资源支持，鼓励优质代建企业做大做强。

企业面临挑战与防范

目前，代建市场在国内的渗透率仍较低，还处在发展阶段，行业的成熟度和规范度都有待进一步提升，不可避免会出现一些鱼龙混杂的情况，例如代建业务费的标准不一、行业的低价竞争等等，这也给旭辉建管带来了巨大的挑战。在谈到旭辉建管将如何应对时，旭辉建管提到企业需充分规避风险的前提是要敬畏规律、敬畏行业，在此基础上，旭辉建管选择项目严格遵守不入股，不兜底，不担保，不出资四条纪律。未来，旭辉建管将坚持完善“定制化服务体系”，坚持为委托方提供专业的定制化服务，让项目价值最大化。

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