内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
q:
我在门头沟泷悦长安有一套自住型商品房，90平，一直在出租。现还想在通州区买一套周边配套不错的共有产权房。就买房子这件事情我和老公意见不一。我的意见是：门头沟那边月供和租金基本持平，基本不用往里搭钱，可以集中精力贷款买通州这套共有产权住房住房。
手头有房的话，即使将来置换门头沟的房子也有底气些。我爱人的意思是：卖掉门头沟的房子，全款买通州的共有产权房，这样手头会有一百多万的余钱，积攒几年后再买一套（我跟我爱人收入比较稳定）。他觉得如果不卖门头沟的房需要还两份月供，加上房子现在又不是很保值，感觉不划算。正在纠结中，请章哥帮忙分析一下。
a：
1、已经有了自住型的，还想买共产房，哪种共产房？看样子像是普通型的，为什么对保障房这么感兴趣啊？另外共产房的审核是比较严的，名下有过房产记录就不能申请。这看看具体的条款吧。
不过提醒一下，既然是“保障房”，那一般都是只提供基础保障的，也就是基本自住，而至于配套地段儿什么的一般不是太强。毕竟好地段儿政府还留着卖钱呢，要不然人家拿什么发工资啊？所以这配套不错的共产房未必好找，有的话竞争也会激烈。
2、另外买了共产房之后，将来不卖掉的话是不许购买商品房的，否则就失去“保障”的意义了。而且出手时只能向政府申请后，卖给具备同等资格的家庭，价格也要由政府审批。所以这种房就是保障自住，基本没有投资性，政策堵死了所有的获利通道。包括遗产继承也是有很大限制的。
3、我没看懂你们的主要需求，似乎不是为了投资，只是为了自住。那买共产房比较合适，房子本来就是用来住的。但如果有投资和置换的想法就不太合适了，这种房在其他方面都比较弱。至于月供这就看自己了，外人不好建议。
仅供参考。
二
q:
我们夫妻都是非京籍，都有朝阳工居证，孩子2020年8月出生，应该是2026年上小学。最近两年考虑购买朝阳外国语本部对口的风林绿洲小区。
1、不知道2026年的时候，非京籍 工居 自有房产能否入学朝外，概率大不大。
2、随着学龄儿童不断减少，像风林绿洲这种学区改善型小区，是否有学区溢价大幅度降价的情况出现，导致跑输大盘甚至跌幅巨大。
3、不知道为了孩子上学 顺道改善一下居住属性，买凤林小区是否合适。
a：
1、2026年，大概率能对口入学朝外呗，很大概率，无论是否有京籍，有房 四证就行。
2、风林绿洲本来溢价率也不太高啊，除了那些小开间的占坑儿房，其他大户型的最高也就10-15%吧。这算算租售比就知道了，朝阳区千万以上的学区房溢价都不算高。所以没什么跌幅巨大，跌什么啊？
另外就算溢价高的过了高峰期也未必直接降，涨的慢的可能性更大，逐年降低溢价率。东边那几个公寓就是案例，比如汇园公寓，曾经全北京溢价最高的，当然不是学区溢价，是租售溢价，但性质一样。风口过去也没跌啊，就是涨的慢。
3、没什么不合适的，朝阳高总价学区房都能做到相对兼顾，性价比高，朝阳特色。
仅供参考。
三
q:
我是纠结北京和天津的选择，孩子随我是北京户口，老公是天津户口，天津有套小房，但赔着呢，北京是到现在没买。孩子明年上学，如果去天津的话就得我去陪读，非常的辛苦还基本不能工作。可如果在北京的话，卖掉天津的我们只能凑到200多的首付，在北京买不到什么像样的学区房，甚至是普通房子都难。我想问如果是您会怎么选。
a：
1、我是说房子的，真没考虑过这种问题，也没经验。而且这种事儿也只能由家长决定，外人不好建议。
2、简单谈个思路吧，供参考。我想如果是我，尤其是作为女人的话会更多的先考虑家庭，然后是孩子教育和房子。北京和天津的教育资源都挺好，那就看哪里对家庭生活更有利吧，至少是不影响现有的生活。
3、其次是孩子的教育。天津在我看来就是低配版的北京，相当于海淀和朝阳的关系，那就看孩子的天分和父母的期望值了。如果孩子的天分非常高，天牛娃的程度，父母的期望值也高，那其实在哪儿都一样，不耽误考清北985。
如果是牛娃，那我觉得在北京的选择更多一些，毕竟比较好的学校多，而且各种资源也多，想凑圈子的话相对更方便。
如果是普娃，那其实在哪儿也都差不多，无论在北京天津或许都是得到同样的结果。那此时就多考虑其他因素吧，以影响现有生活最少为标准。
4、其他没什么建议，房子的话等下决定了再说吧。反正我的观点是孩子是家庭成员，有孩子是让家庭生活更和谐的，教育对于家庭是锦上添花而已，最终目的还是为了家庭。
仅供参考。
四
q:
请问您说的老小区“原址重建”是怎样的政策？是由本小区的申请吗？谁去申请？找哪个部门？我很关心手续和费用的问题，以及时间周期，因为我家孩子现在已经快大学毕业，我怕等不及，费用太高的话也无力承担。
a：
1、我觉得没必要太重视这事儿，这得看楼栋的具体情况和各种条件，运气的成分还很高呢，更不是个人能左右和操控的。
2、北京还没有以“小区”为范围的拆除重建，都是针对的某个楼栋或几栋楼。因为每栋楼的安全情况都不同，有维护价值的就肯定是尽量维护，达到d级不值当维护的才有可能原址重建。
3、居民本身可以申请，但其实是向居委会和街道办等组织呼吁，由他们去申请和协调各单位。主要就是上级政府和原产权单位，筹措建安费用，然后组织楼内居民们投票和出一部分资金。
这事儿挺难的，现在原址重建的主要都是筒子楼，也就是早期没有独立厨卫的那种公房，无法转到个人名下的。再加上都非常破了，安全受到威胁，所以才各方出资重建。手续办完后，再办理产权时就可以用二类经适房的形式落户在居民名下了。
4、具体费用怎么说呢？得先看政府补贴多少，然后得看原产权单位出资多少，剩下的是居民承担。按前些日子马家堡的案例吧，总费用4000多万，居民每户承担20多万，不到100户，2000万吧，其他的都是政府和产权单位掏。这20多万的理由是增加了20多平米的面积，那自然应该出钱买下来了。
之前劲松也是大致这种情况，居民按增加面积的多少来出资，每平米万儿八千左右，不算贵，挺划算的。
5、周期怎么说呢？建设周期就是两年，哪儿都差不多。但申请周期我不知道，也没人敢保证。而且如果不是这种公房就更不好说了，看具体楼栋的安全情况和怎么筹款了。我觉得至少得五年以上吧，不会太快，别期望值太高。
仅供参考。
五
q:
我是预计明年能拿到北京户口，纠结的是现在房子在昌平，学区很差，孩子在老家上初一，转回来没意义。有没有必要去海淀或西城买个占坑儿房让孩子转学？我看您说400万能买到，所以我在犹豫，买哪儿的？什么时候买？当然最主要的是看是否有必要。
a：
1、如果孩子的成绩很好，教学内容也和北京的差不多，那就甭在初中转学了。可以到时候买个占坑儿房落户，直接回来参与中考，西城和海淀都行，争抢最顶尖儿的资源。因为外地的教学一般都比北京的难，对于外地上学回北京中考的牛娃来说算占便宜。但这前提是教学和考试内容差不多啊，区别大就算了，而且还得是成绩真的好。
2、如果成绩不是太好，那我觉得干脆在外地读完高中再回来都行，或许更合适。
因为今年初一，明年落户，那就算明年回来也得下学期了。这肯定没有好点儿的学校接收，大概率还不如在外地上完初中呢。可如果成绩不是太好，那回北京中考也未必能怎样。甭管北京的考试难不难，能获得优质资源的都是前20%，跟中等生都没什么关系。
那在这种情况下，回北京也不能得到好资源，还得花好几百万买房落户的折腾，意义不太大了吧？又赶上个入学的高峰期，房价也占不着便宜，所以我觉得没什么必要。
而且高中不是义务教育，如果想得到好资源，那在外地都比北京的难度小。我指的是私立民办啊，比北京学费低多了，而且还管的更严，性价比更高。经过这些训练，到北京直接参加高考或许能占便宜，也就甭折腾房子了。
3、总之这看自家情况吧，这只是我的观点，仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
notice: the content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of netease hao, which is a social media platform and only provides information storage services.