中产死于不动产……|楼市|房价|多套房|房地产市场-欧洲杯足彩官网

文/杨国英

一部中国经济史，注定会记住2023。

2023，将成为中国楼市的大祭之年。

在全球超级动荡之下，在灰色大周期明确袭来之后，今年的人民币资产价格一片血雨腥风——最为血腥残酷的，不是股市，而是楼市（或推而广之的不动产）。

从1994年房改至今，在长达近30年的周期中，中国房价曾经发生过三次整体跌幅高达15%-20%，一是2008年，二是2014年，三是今年。

前两次（2008年和2014年）整体超过20%的跌幅，在货币政策和购房政策的支撑之下，基本上一年至多一年半就能回补甚至超过此前的整体跌幅，在此后若干年看，那两次其实都是绝佳的捞金抄底区间。

但是，今年呢？

今年整体高达15%-20%的跌幅，会不会又是一次绝佳的捞金抄底洼地呢？

绝无可能！

今年将成中国楼市的超级拐点。

过去30年，中国楼市整体是震荡向上的；未来5-8年，中国楼市整体应该是震荡向下的。

在货币政策罕见宽松之当下，在楼市政策对购房者无比友好之当下，我为什么还做出如此悲观的判断？

关于这个，最早去年我就做过具体分享，这是因为中国楼市的定价逻辑变了，而且是彻底变了。

过去若干年，我们的房价定价模型，一直遵循成长股逻辑。

所谓的成长股逻辑，就是即便静态收益率再低（楼市静态收益率，则指年租金回报率），但是，基于城市化加速带来的大中城市预期人口增量，市场一直在给予楼市超高估值。

当然，除了这一核心因素之外，还有其他因素，比如，过去若干年地方政府绝佳的一级土地市场操盘能力（饥饿式营销），比如，城市要素资源的人为割裂（大城市与中小城市、城市与乡村之间的教育、医疗资源差距），这些有点敏感不便细说。

另外，从人文视角而言，东亚和极少部分东南亚国家的国民，在经济发展的一定区间内，几乎都无法超越“土地和房屋情结”，比如，30多年前的日本，过去10多年的中国，还有当下的越南等。

现在的楼市定价模型，已经从成长股逻辑急速转变为价值股逻辑。

所谓的价值股逻辑，就是将持有收益作为核心考量标准，市场不再看预期的催化剂了。

因为，预期的催化剂，现在已经几乎不存在了——之于人口增量而言，现在，一是城市化已经进入尾声（这里面当然存在一个所谓的存量博弈命题，今天不展开讲，今天只讲整体），二是老年化和少子化的加速到来，未来的接盘侠变少了。

之于居民杠杆率而言，现在，我们的居民杠杆率已经高达63%，这已经达到30多年前日本资产大溃败前期的水平——也就是说，之于绝大多数居民而言，再想买房，也已经心有余而力不足了。

在楼市定价模型彻底改变之后，未来的房价，整体将通过持续的震荡向下，最终将楼市的持有收益率（年租金回报）到达2%-2.5%的区间。

逻辑一旦变化，一切皆变化，且趋势难以阻挡。

所以，我们现在预判房价的中期走势（以5年为区间），大家至少应该以2%的年持有收益率，去测算你手里的房子，到底还有多大的水分，到底还有多大的震荡蒸发空间。

在楼市进入超级拐点之后，之于不同阶层而言，中产和部分中高产应该是最惨的。

以一线和二线主要城市为例，今天的中产，其净资产应该在500-1000万之间，今天的中高产，其净资产应该在1000-3000万之间。

这部分人群的绝大多数，其过去阶层的攀升和财富的增长，其实主要源于三个群体：一是因房子获益的，买房子早的，且买了多套房子的，二是科技大厂和地产巨头的中高级别雇员，每年工资和激励收入100-300万的，三是小企业主，每年净利润能有100-300万，且能持续七八年的。

但是，在这一轮灰色大周期明确到来之后，上述三个中产和中高产的主流群体，其绝大多数，事实都会遭到巨大冲击。

关于灰色大周期，具体建议大家再细看一遍我本周一的长文《史无前例，历史最高点......》，这篇长文，以黄金价格超级反常的创下历史最高点为由头，详细阐述了全球超级动荡明确到来的关键信号、以及灰色大周期到来的必然性，这其中凝聚了我对未来时势至少半年的深度思考。

已然明确的未来时势，将对中产和中高产构成巨大冲击，这还仅是压垮中产的一个关键因子——这对绝大多数中产和中高产而言，至少意味着未来预期现金流的大幅减少。

普遍性的房产占比过高和普遍性的高杠杆，这将成为未来压垮中产的另外两个关键因子。

现在，我们居民财富的房产占比，平均已经接近70%，这本身就是一个奇葩的超高占比。

这一平均值，如果投射到整个中产阶层，事实占比应该更高，至少对于一线和二线重点城市是这样的——因为一线和二线重点城市，一套稍微像点样子的房子，至少也要800-1000万。

这一平均值，如果投射到整个中高产阶层，事实占比也应该接近全国居民房产占比的平均值，也就是同样接近70%，在一线和二线重点城市，多数中高产阶层的财富大头，事实也都堆砌在房子上。

至于普遍性的高杠杆，今天我们的居民杠杆率平均值已经高达63%，这对于中产而言，至少在一线和二线主要城市，其事实的杠杆率应该是超过平均值的（重点是贷款买房导致的），对于中高产而言，在一线和二线主要城市，其事实的杠杆率即便低于63%的全民平均值，至少也会高达50%。

所以，未来5年，中产批量死于不动产，中高产部分死于不动产，应该会成为这个时代的悲凉缩影之一。

事实上，今年，已经有部分中产死于不动产，部分中产和少部分中高产因为断供，已经导致了一线和二线主要城市的法拍房数量急速攀升。

再说说今天的市场。

1，美国wti原油期货价格跌破70美元大关，创5个月新低。

上周，多个欧佩克 成员国宣布明年第一季度将继续自愿减产，减产总额为日均220万桶，但分析指出，欧佩克 宣布的是“自愿减产”而非“集体减产”，反映组织内部的分歧，引发外界对减产能否落实产生怀疑。

受此影响，国际原油在欧佩克 会议结束后一路下滑，昨晚两大国际原油基准更是双双跌超3%，其中美国wti原油期货价格下跌约3.5%，报每桶69.46美元，为6月30日以来的最低水平；布伦特原油期货下跌3.3%，报74.75美元/桶，接近6月底的低位，两者分别回落26%和22%。

与此同时，美国汽车协会报告称，截至12月6日，美国加油站的平均汽油价格为每加仑3.22美元，创自1月3日以来最低。

消息面上，美国能源信息署（eia）公布的数据显示，截至12月1日，美国汽油库存超预期增加542万桶，远高于市场预期的102.7万桶，由于汽油价格在假日购物和旅游旺季前出现颓势，这让市场对美国经济的前景感到担忧。

值得注意的是，昨天俄罗斯副总理诺瓦克表示，如果上周的协议不足以平衡市场，欧佩克 可能会采取进一步措施，此外，诺瓦克和沙特能源大臣共同向市场保证，他们可以延长甚至进一步追加减产量。

然而，市场并未对俄罗斯和沙特的保证给予太多关注，认为当前的原油市场已经发生根本变化，仅靠这两大国的象征性减产不足以弥补市场需求的萎缩。

2，荣联科技财务造假，三年虚增利润超2亿元。

昨晚，荣联科技公告，公司于日前收到北京证监局出具的《行政处罚及市场禁入事先告知书》，《告知书》显示，荣联科技2016年、2017年、2018年年度报告中存在虚假记载，分别虚减成本4626.35万元、5688.38万元、9725.05万元，并分别虚增利润4626.35万元、5688.38万元、9725.05万元。

对此，北京证监局认为，荣联科技的上述行为违反了2005年《证券法》第六十三条，构成信息披露虚假记载行为，因此对荣联科技给予警告，并处以50万元罚款，同时，对相关责任人处以共计75万元罚款，并对三人采取5年证券市场禁入措施。

我们认为，北京证监局的处罚是有失公允的，荣联科技已经明确查出在2016-2018年虚减成本、虚增利润超2亿元，明显是财务造假，但最终定性却是信披违规，显然是重罪轻定，然后从轻处罚。

这些年来，尽管市场各方一直在呼吁要严惩造假行为，但实际上面对一个个造假案例，总是“罚酒三杯”了事，这种不严惩造假者的行为实际上就是在鼓励造假者，因此a股造假行为总是层出不穷。

此外，尽管a股市场全球年度融资最高，但ipo却被搞成“产业链”，屡屡被市场各方揭露。

如果监管对市场明显的不公平继续“视而不见”，势必会令投资者逐渐失去对a股的信心，这损害的不仅是投资者的利益，更会动摇整个市场的根基。