中国金茂被降级！销售和毛利率下降，债务杠杆高企|股权|地王|土储|房地产行业|中国能源公司|中国石油公司-欧洲杯足彩官网

在严峻的市场条件下，“地产央企”也倍感压力。

01

降级

12月6日，穆迪将中国金茂（00817.hk）“baa3”发行人评级下调至“ba1”；并将其担保、由全资子公司发行的美元票据评级由“baa3”下调至“ba1”，有担保优先股评级由“ba2”下调至“ba3”；评级展望由下调观察调整为“负面”。

穆迪表示，中国金茂的销售和毛利率下降，在市场波动环境下债务杠杆高企。

在严峻的市场条件下，中国金茂在未来6-12个月内恢复合同销售额、信用指标和利润率的能力存在不确定性。

《小债看市》统计，目前中国金茂存续美元债6只，存续规模24.5亿美元，一年内仅一只2.5亿美元债于2024年6月到期。

在境内债方面，主要由上海金茂投资管理集团有限公司和中国金茂（集团）有限公司发行，目前分别存续410.16亿和21亿元债券。

2023年前7个月，中国金茂通过各种三年期在岸中期票据和商业抵押贷款支持证券发行总计157亿元，票面利率在3.53%至4%之间。

02

财务状况

据欧洲杯足彩官网介绍，中国金茂是世界五百强企业之一中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业，2007年在香港联合交易所主板上市。

中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。

从股权结构上看，中国金茂的控股股东为中化集团，后者是国务院国资委监管的大型中央企业之一。

2019年7月，中化香港以86.74亿港元对价向中国平安下属子公司以及新华人寿分别转让17.87亿股和0.16亿股中国金茂股份；同时金茂又向中化香港配售1.69亿股，本次交易完成后，平安人寿成为公司第二大股东。

近年来，中化香港的股权从2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，此前中国金茂在前所未有的行业低迷中增加了股票股息以保留现金。

股权结构图

2021年，中国金茂录得合同销售金额2356亿元，创历史新高；2022年取得签约销售金额1550亿元；2023年前10个月，公司合同销售额达到1200亿元。

可见，虽受行业下行影响，中国金茂销售也出现疲软迹象，但其将继续保持当前市场地位和销售排名，合同销售额将在未来几年达到1300亿-1500亿元。

在土储方面，2022年中国金茂在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海及西安等地获取多幅地块，土地储备得到大幅补充。

截至2022年末，中国金茂累计拥有二级土储达5250万平方米，其中，超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市。

2023年上半年，中国金茂实现收入268.41亿元，同比减少7%；归属股东净利润4.32亿元，同比减少83%。

归属股东净利润

由于2016-2017年期间，高价拍卖的项目交付，中国金茂整体毛利率在2022年降至15.84%历史最低水平，2023年上半年为16.55%。

截至最新报告期，中国金茂总资产为4311.8亿元，总负债3177.31亿元，净资产1134.49亿元，资产负债率73.69%。

由于经营规模缩减，中国金茂很可能在未来两年保持高杠杆水平。

《小债看市》分析债务结构发现，中国金茂主要以流动负债为主，占总债务的60%。

截至2023年6月末，中国金茂流动负债有1906.45亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有177.89亿元。

相较于短债压力，中国金茂流动性较好，其账上现金及现金等价物有329.19亿元，现金短债比为1.85，公司面临短期偿债风险不大。

在备用资金方面，截至2019年末中国金茂银行授信总额为1571.36亿元，其未使用授信额度为873.81亿元，可以看出财务弹性尚可。

银行授信情况

除此之外，中国金茂还有1270.86亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债有1098.64亿元。

整体看来，中国金茂刚性债务有1276.53亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为40%。

从有息负债期限结构看，中国金茂第二年到期的债务400.88亿元，第3-5年到期负债为388.96亿元，五年以上有息负债为171.35亿元。

在偿债资金方面，中国金茂主要依赖于外部融资。其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过应收账款、股权融资、股权质押以及信托等方式融资。

作为央企，中国金茂融资渠道通畅，2022年筹资性现金流净额为净流入。

在资产质量方面，中国金茂的其他应收款规模较大，截至2023年6月末该指标为372.29亿元，不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

另外，近年来中国金茂少数股东权益逐年增加，但所得净利润却减少，或是明股实债集中到期回购或新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

总得来看，中国金茂销售疲软，业绩大幅下滑，对债务和利息的保障能力下降；未来将保持高杠杆水平。

03

地王收割机

一直以来，豪宅项目为主的中国金茂以产品力强、溢价高著称，在拿地方面也毫不吝啬，曾拿下多个“地王”。

2009年，中国金茂在土拍会上拍下北京广渠门15号“地王”一举成名。

2016年，中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。

但在商品房量价齐升退潮后，前期热衷角逐高价“地王”的房企，直接成了限价最大的受害者。

随后数年间，中国金茂拿地速度明显放缓。

2015年到2018年，中国金茂新增土储分别为182万、285万、932万与2264万平方米，2019年新增土储降至1390万平方米，2020年上半年进一步降至583万平方米。

2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地，试图通过土地的置换来换得利润空间。

在此期间，中国平安的入股进一步拓宽中国金茂的多元化融资渠道。

2020年3月，中国金茂与中国平安下属机构签订金融服务框架协议，服务范围包括存款、贷款、委托贷款、按揭贷款、结算、保理等业务，其中贷款和融资性保利服务余额上限分别为100亿元和30亿元，有效期至2020年底。

然而，当年8月份，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆，转让资产“回血”。