买不到房！日本房产市场为什么如火如荼？|东京|美国|日本房地产-欧洲杯足彩官网

「用商业角度 破解世界变化」

这是「商业侦探佳」的第 105篇视频

前段时间去日本出差，拜访了一些在当地的朋友，其中一位的跨界转行经历着实令人震惊！——他放弃了原来在日本大公司稳定的it工作，自己开了一个小公司做起了房地产。这个转变一般人都想不通，但他说，来日本投资房地产的人太多了，生意太好了！没想到吧？

上一期「2023全球房产市场盘点」系列的开篇，就说到今年以美国为首的全球房产市场都比较低迷。那为什么大家都千里迢迢跑到日本来买房呢？日本房产现状究竟如何？又暗藏了什么玄机？商业侦探佳「2023全球房产市场盘点」第二期，就来和大家说说日本房产。

社会环境推手日本房市大涨

先和大家分享两个国际房产管理和投资公司仲量联行（jones lang lasalle incorporated）的数据。今年第一季度，美国和欧洲的房地产投资总额分别年比降低了61%和58%，其他的亚洲国家也不乐观，比如新加坡和韩国的房产业投资分别年比下降了67%和70%。再看日本，同一时期的房地产的投资年比却增加了43% ，其中来自海外的投资几乎翻倍。面对这种逆势增长，在吃惊之余，你一定更想知道原因吧？从调研来看，日本房地产市场今年火爆的原因主要有三个！

原因一：

日本商用地产市场的全面复苏！

疫情以后，大家回办公室上班最积极的国家就数日本了。在“卷”这件事上，日本真的没有输过。我们可以来比较一个数字——办公楼第二季度的空置率。香港上涨到17.3%，纽约是16%，旧金山更惨是32%。而东京呢？才只有6%。

所以可想而知，很多投资者都在脱手其它地区的商用地产，尤其是美国的，然后将资产转而投资到日本。

比如仲量联行今年2月就刚脱手了位于加州的一个办公楼，亏了超过50%。但同时，他们在东京新宿买了新的办公楼。仲量联行还在去年融资22亿美元，建立新一期基金，专门投资亚太地区。其中很大一部分就会投日本，其中60%投在商用地产。其他像新加坡主权基金gic、黑岩（blackrock, inc.）等等大机构，也都在入手日本的商用地产。

原因二：

利息低 借钱就是这么容易的事情！

和东京的朋友说到买房，她说她的房贷利率只有1%，要知道美国的房贷利率10月已经冲到了8%，就是前两年低的时候也要百分之两点多！但她说1%在日本其实已经不算低了。我特意查了一下，确实看到的日本最低的浮动房贷利率只有0.44%。

虽然朋友说的是个人房贷利率，但机构拿到的利率也一样很低。

大家可能知道日本已经低息很多年，但之前每个国家利息都低，所以不会形成日本的优势。但是当别人都在大幅加息的时候，差距就拉开了。而且现在日本通胀率虽然有抬头，但相对依然是在低位，日本央行可能明年要结束负利率，但没有迹象会赶上欧美的加息水平。

不光利息低，而且日本资本市场的流动性也不错。据说日本银行很爱给房产项目借钱，所以投资房地产的门槛和成本就比其他国家低了很多。这里再给大家看一个数字对比——商业贷款。今年美国的商业贷款的总量一直在收缩， 但日本整个贷款今年是在不停涨的，虽然不都是房贷，但是可以给大家一些参考。

而房地产，是高度依赖杠杆的行业，可以想象有人做“债主”的重要性。像黑岩今年初买了东京一个17层的办公楼，部分钱就是和日本的瑞穗银行借的。

原因三：

汇率 日元啊～它贬值了！

因为美联储去年开始加息，造成了日本和美国的利息差越来越大。最直接的结果就是日元的汇率一落千丈。美元对日元的比价，从联储3月第一次加息前的110多，一直飙升到现在的150上下。从1985年广场协议以来，就没怎么看到过这么低的日本汇率。

记得金融危机后还有几年，美元对日元就七、八十，现在这波迅速贬值会带来什么呢？

首先，出口便宜了。

看过去10年，日本出口变化，你会发现这两年趁着日元贬值，出口涨得很猛。

其次，旅游也便宜了。我在日本的时候，到处都是游客。

第三，在日本投资做生意，成本也低了。

我其实有点阴谋论地觉得，这有点像日本和美国在通过货币政策，协同给日元贬值！2015年底，联储也加息一段时间，也没看到日元贬值这么厉害。

这一番日元贬值，有点扶持日本经济的势头，让一些原来在日本成本太高的生意，可以名正言顺得放到日本。

超低汇率对于房市大涨的决定因素

具体到房产这种相对长期的投资，超低汇率又有什么好处呢？它其实就意味着投资人可以多赚一个汇率的钱。一般房产投资的收益，要么来自于房产本身的升值，要么就来自于房租这样的现金流。然而放到海外房产，就多了一层汇率变化带来的相关收益。

从最近联储会议决议看，加息基本已经看到头，也就意味着日元贬值差不多见底，未来联储只要开始降息，或者日本开始加息，日元就会升值。那么赶着日元便宜的时候，美元换日元在日本的房产投资，再换回到美元的收益就会非常可观。

说了这么多，都是关于大型机构投资的，那普通投资者怎么参与呢？

泼天的富贵这样接

1

直接购买日本房产

日本房产市场是完全开放的，允许外国人买房子。

而且日本的房子都很小，所以价格都不太高，尤其是趁现在将手中的美元等货币换成日元去投资，更会觉得便宜。而且还可以考虑用公司的形式投资，这样在获得贷款、未来多处房产做管理税务等方面可能还有好处。

2

直接投资持有日本房产的公司的股票

比如前面说到的仲量联行、黑岩等都是上市公司。

同时日本的房产公司，如三井不动产、大和房屋等，都是市值数一数二的日本房地产上市公司，大家也可以考察一下。提醒一下，这里只是介绍参与日本房产市场的方式，并不推荐任何股票，大家还是要自行考察。

3

投资reits

reits（real estate investment trust）就是房地产投资信托基金，大部分都是类似股票一样交易。而且他们每年的收入，有90%被要求发给股东作为分红，所以本身的现金流也不错，明显高于一般股票的分红能力，和普通股票相比，风险性也比较低。

当然日本房产的未来，很大程度上都看日本和美国货币政策的走势。而火热的日本房产可能已经过了最佳的投资时机？明年又会怎么样？你怎么看？

欢迎大家留言讨论～如果你还好奇其它地区的房产市场，也欢迎锁定侦探佳「2023全球房产市场盘点」系列！

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