合并！碧桂园加速“降本”，还需应对多重考验|万科|雅居乐|新城控股|房地产企业|房地产行业-欧洲杯足彩官网

摘要：调整组织架构背后（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

围绕碧桂园有几则新闻。

1）2023年12月5日，网传碧桂园进行最新组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域，合并完成后，碧桂园总的区域个数为21个。

2）截至11月30日，碧桂园2023年已累计交付房屋50万套，累计交付面积约6043万平方米。交付项目涉及31个省份，240个城市，其中山东、山西、江苏、安徽、广西部分项目提前交付，河北、湖北、湖南部分项目全部交付完毕。

3）融资政策利好加速，一视同仁对民营房企有越来越多好消息，继50家房企融资“白名单”消息传出后，多家媒体报道，碧桂园近期获邀参加工商银行、广发银行等银行组织的房企座谈会。

“出险”房企碧桂园受邀非常罕见。

组织架构调整，提升组织与业务适配度外界是乐见的。在保交楼卓有成效、融资政策暖风叠加的背景下，面临“成立以来最大困难”的碧桂园，能否走出困境？

今（2023）年以来，杠杆游戏关注宇宙房企碧桂园好几次了，今天再说一下吧。

1、调整组织架构背后：应对“成立以来最大的困难”

首先我们看，此次未经最后确认，但基本属实的消息，碧桂园进行了最新组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域。网传的消息是：

河北、北京合并为华北区域；山东、苏北合并为鲁苏区域；西北、陕西合并为中西区域；安徽、浙江合并为浙皖区域；江西、福建合并为赣闽区域；云南、四川合并为川滇区域；广西、江中合并为江中区域。

多家媒体援引碧桂园方面的人士说，传闻属实。在当前行业形势下，本次调整旨在进一步提升组织与业务的适配度，推动管理扁平高效，可用资源协同互补，优秀人才人尽其能，全力确保“保交付”战略目标的实现。

其实在今年一季度的时候，碧桂园就曾宣布实施区域总裁兼任方案，将原有的58个区域缩减至不到30个。

此次调整后，碧桂园总的区域个数据说变为21个。

很浅显的道理，扩张期的时候，需要抢地盘，那么更多战区、将领；反过来，收缩期要降低成本，缩减区域也是理所当然。

近期，金茂等地产公司，其实还有不少房企今年以来都搞过组织架构调整。

碧桂园最近确实传了些好消息，下文杠杆游戏会写，但利好政策落地首先需要时间，其次这个过程自己降成本本身也是需要的。

毕竟，经营压力那不是一般大。

以最新的财报为例，2023上半年，碧桂园的归属净利润为-489.3亿元——没看错，就是这么震惊。

其实8月10日，该司披露的内幕消息就曾预告过：

对比2022年6月30日半年度的净利润约人民币19.1亿元，集团预期截至2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。

预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

碧桂园当时说：公司遇到了自成立以来最大的困难。

业绩确实够惨的，碧桂园反思了自己，比如对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等。

但碧桂园并没有躺平，想了很多办法。

一是竭尽全力保障现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。

二是最大限度削减支出，精简组织架构，高管带头降薪。

三是控股股东杨惠妍及其家属通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式支持了折合约386亿港元且从未减持股票。

四是全力做好保交付、保信用。

同时，碧桂园坦言，2022年至今，融资环境极其艰难，在公司融资性现金流持续净流出的情况下，仍竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。但是，后来我们看到消息，碧桂园的美元债也扛不住了……

与此同时，关于碧桂园创始人，一度有各种传闻，逼得碧桂园方面反复辟谣。到了10月18日，碧桂园一笔美元债已到票息支付宽限期结束，但仍未付息。已实质性违约？

各种消息叠加，碧桂园真是到了危急时刻。

有趣的是，碧桂园去年还被认为是优质房企，得到“第三支箭”的支持。融资相对来说应该是更容易的那一批，那么2023年搞成这样，到底谁的错？

尽管如此，碧桂园还是表示了对未来的乐观：始终对中国经济的前景充满信心。房地产行业经历这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。

不管咋说，情况就是这么个情况，从组织架构层面调整，这是必要的。

2、政策暖风加速落地，化债效果如何？

12月1日，界面新闻从广发银行获悉，该行当天召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，与房企代表共同探讨银企双方房地产业务未来发展方向，新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会。

“出险”房企出席，非常罕见。

　　从公开报道看，这或许并不是碧桂园近期首次参加银行组织的房企座谈会。市场消息称，碧桂园近日获邀参加了工商银行组织的房企座谈会。

　　据悉，近期不少银行都召开了房地产企业代表座谈会，释放支持房企融资的信号，落实相关一视同仁融资政策。

对于债务化解，10月10日，碧桂园发布公告称，将积极推进境外债务管理措施，公平公正地制定整体星空体育网站入口官网手机版的解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的星空体育网站入口官网手机版的解决方案。

近期，部分房企获得第二支箭的支持。

多家民营房企在政策支持下加快发债融资脚步，带动多家金融机构以市场化方式共同为企业提供金融支持。显然，这是中央金融工作会议，金融部门释放的积极明确信号。

比如新湖中宝、万科、华宇、金地集团等企业先后在“第二支箭”支持下获得担保增信。目前，新城控股、龙湖集团、金辉集团、新希望集团等多家房企也正在通过“第二支箭”推进发债融资，项目正在稳步推进中。

未来增信发债支持力度将持续加大，继续扩容扩围，或许将使更多民营房企受益。

而且从融资成本看，2023年由“第二支箭”增信的民营房企债券融资成本均低于4.7%——这个利率对于民营房企来说，很不错。

但是，碧桂园有碧桂园的情况。

1）债务总量大。2023年中报披露，2023上半年，碧桂园总资产约1.6万亿元，相比2022年末的1.7万元略有减少；

同时，总负债则从2022年末的1.44万亿元，降至2023年6月末的1.36万亿元；

净资产从2022年末的3096亿元，降至2544亿元。

流动负债方面，相比2022年末，2023上半年碧桂园的贸易及其他应付款、优先票据、银行及其他借款均有不同程度上升，分别上升了111亿元、76.65亿元、83.2亿元，为4485亿元、114.9亿元、695.2亿元。

合同负债则下降了600多亿元，从上年末的6682亿元降到6036亿元。

非流动负债来看，相比2022年末，碧桂园的银行及其他借款、优先票据等债务则降低了一些。从负债结构来看，碧桂园的短期债务压力确实较大。

现金流方面，此前的中期报告显示，上半年碧桂园的现金及现金等价物为1011亿元，比2022年末的1283亿元减少200多亿元。

似乎现金也不少，真就无法兑付？我们知道，这2年房企第一任务都是保交楼，专款专用、严格管控资金，房企总部的资金统筹能力，其实下降了很多。

2）外债一度“出险”。10月10日，碧桂园公告称，尚未支付本金金额为4.7亿港元的到期债务款项，也预期无法如约偿还境外债，因此“希望通过寻求整体方案，来全面解决公司当前境外债务风险”。

通过企业预警通，杠杆游戏看到，其目前存续的美元债共15只，存续余额约99亿美元，其中约67%是5-10年期限，约33%是10年以上期限。

剩余期限分布上，碧桂园大概50多亿美元债将于未来1-3年到期，占比最多。

第二多的期限是5-10年到期，这部分大概有20亿美元左右，1年内到期的美元债大概10来亿美元。

近期无美元债到期，但有一笔票面利率为8%，发行规模为10亿美元的债务将于2024年1月27日到期。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

在10月10日的公告中，碧桂园说，其通过积极的债务管理动作，持续尝试优化存量债务结构，确保最大程度地维护各方投资人的利益。

碧桂园当时还说，其将积极推进境外债务管理措施，在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下，公平公正地制定整体星空体育网站入口官网手机版的解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

同时，碧桂园还恳请债权人给予时间以供客观评估目前所面临的挑战，并与其顾问共同为所有持份者制定务实可行的最佳星空体育网站入口官网手机版的解决方案。

3）内债做了最大努力。碧桂园说，其集团的长期健康发展需要广泛的支持，已尽最大努力积极应对，且在境内债务管理方面取得积极进展。

截至当时公告日，共9笔境内公司债券本金共计约人民币147亿元的展期方案已获得相关债券持有人的必要同意，为其换来了集中精力恢复运营的时间与空间。

同时，此前有消息说，碧桂园创始人杨国强所在的杨氏家族也向碧桂园提供了3亿美元无息借款。在10月9日召开的集团高管会上，碧桂园总裁莫斌透露，杨氏家族也在出售名下的私人飞机。

或许需要给碧桂园一些时间，我们拭目以待。

3、保交楼和销售的双重考验

12月4日晚，碧桂园官方微信公众号发布消息，2023年前11个月，碧桂园累计交付房屋约50万套，累计交付面积约6043万平方米。

交付项目涉及31个省份，240个城市，其中山东、山西、江苏、安徽、广西部分项目提前交付，河北、湖北、湖南部分项目全部交付完毕。

据悉，2022年，碧桂园在全国255个城市完成了1384批次的交付，房屋数量总和近70万套，居行业首位。

很快，我们将知道2023年交付会达到2022年的量级吗？很多杆友感兴趣，杠杆游戏也想知道。

对于房企来说，只有保交付，才会有购房者愿意相信，才能有进一步的销售可能；在金融市场才有信用，才更有可能获得展期，置换或新的其他融资；在相关部门那里，才是值得救助的对象。

所以保交楼的意义怎么说都不为过。

但保交楼要钱，如果资金链断了，就保不了。所以债务的展期、重组，新房的销售又显得极端重要。

是的，不管债务怎么重组，就算成功了，最终要解决流动性问题，要让企业好起来，最关键是销售健康、回稳。

根据碧桂园公告的最新销售数据，10月单月，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售额约63.1亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约73万平米。

碧桂园在此前的公告中说，由于中国房地产市场的深度调整，进入2023年以来，其销售额承压明显。

根据未经审计的经营数据，2023年1月-9月，碧桂园权益销售金额约人民币1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。

其中2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第6个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

据此计算，2023年前10个月，碧桂园实现权益销售金额约1612.9亿元。

和巅峰期比起来，简直……销售何时能好起来？

碧桂园认为，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，其面临资产处置出售的重大不确定性，预计流动性在中短期内仍将持续紧张。

如今，行业至少迎来了政策窗口，但是房地产的调整期大概很长，希望其可以度过下行周期，最终安全着陆。

这关系碧桂园这家公司，也关系购买碧桂园房子尚未交房的千家万户。

本文未标注出处的财务图表，均源自碧桂园有关公告，特此说明并致谢

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